Dom do wynajęcia - rady dla wynajmujących i najemców

Dom do wynajęcia - rady dla wynajmujących i najemców

Nie wszyscy dysponujemy własnym dachem nad głową, co nie oznacza, że mieszkamy pod przysłowiową chmurką. W grę wchodzi jeszcze na szczęście rozwiązanie pośrednie, czyli wynajem.

dom jednorodzinny

Statystyki wskazują, że zdecydowanie częściej wynajmujemy lokale mieszkalne w budynkach wielorodzinnych. W ofertach większości biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami znajdują się jednak także domy jednorodzinne do wynajęcia. W wynajętym domu można żyć tak samo, jak we własnym. Warunkiem jest jednak poprawnie sporządzona umowa pomiędzy wynajmującym
i najemcą oraz staranna ocena stanu budynku przed jej podpisaniem.

Wynajem – wolny wybór, czy konieczność ?

Z punktu widzenia racjonalisty – wynajem domu, czy mieszkania na dłuższy czas jest krokiem kompletnie nierozsądnym, a w dodatku całkowicie nieopłacalnym. Nie wszyscy jednak musimy być tego samego zdania. Wynajmowanie powierzchni mieszkalnych jest niemniej popularne, co ich zakup lub budowa od podstaw. Z wynajmu korzystają głównie ludzie młodzi, dobrze zarabiający, ale nie mający jeszcze dokładnie sprecyzowanego celu w życiu. Osoby takie są często oddelegowywane w celach służbowych do innych miast, co powoduje, że brak stałego miejsca zamieszkania nie jest dla nich wadą, a wręcz zaletą. Z wynajmu korzysta jednak i ta część społeczeństwa, która ma ustabilizowaną sytuację zawodową oraz rodzinną. W niektórych przypadkach wynajęcie domu, czy mieszkania rzeczywiście bywa koniecznością, ale w innych – jest wolnym i przemyślanym uprzednio wyborem. Kwestia opłacalności tego rodzaju rozwiązania pozostaje wówczas kwestią indywidualną. Jednak analitycy podkreślają, że koszt pokrycia opłat
w wynajmowanym lokum bardzo często bywa równy lub nawet wyższy od kwoty, która stanowiłaby ratę kredytu mieszkaniowego lub pod budowę domu.

wnętrze domu

Bezpieczny wynajmujący

Na ryzyko oszustwa podczas dokonywania transakcji na rynku nieruchomości narażeni są tak najemcy, jak i wynajmujący im swoje domy. O prawach przyszłych lokatorów mówi się bardzo wiele, a porady do których powinni się oni stosować są dostępne powszechnie. Tymczasem, to osoby wystawiające do wynajmu swoje domy i mieszkania ryzykują zdecydowanie więcej od potencjalnych najemców. Do kłopotów może doprowadzić zarówno nieznajomość prawa, jak i nieumiejętność zabezpieczenia się przed nieuczciwością kontrahenta. Należy zdawać sobie sprawę, że potencjalny najemca może okazać się mało zdyscyplinowany, a co za tym idzie nie będzie regulował czynszu
w ustalonym terminie, czy korzystał z powierzonego mu lokum zgodnie z warunkami umowy oraz zasadami porządku publicznego. Transakcja najmu stanie się pewniejsza dla wynajmującego, jeśli podczas podpisywania umowy będzie on przestrzegał kilku zasad, którymi w swej działalności kierują się profesjonalne biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
Aby nie zostać ofiarą oszusta należy:

  • wylegitymować kontrahenta z dwóch dokumentów tożsamości. Zmniejsza to znacznie ewentualność posługiwania się przez niego fałszywym dokumentem. Przed podpisaniem umowy warto sprawdzić nie tylko dowód osobisty przyszłego najemcy, ale także zajrzeć
    w paszport lub prawo jazdy;
  • dopytać o źródła i wysokość miesięcznych dochodów oraz poprosić o ich pisemne udokumentowanie. Żądanie zaświadczenia o zarobkach nie jest w tym przypadku nietaktem, czy wścibskością wynajmującego, a jedynie dbałością o jego własny interes;
  • zagwarantować sobie możliwość inspekcji w wynajętej nieruchomości. Dokonuje się tego poprzez odpowiedni zapis w umowie. Do wynajętego lokum nie można wprawdzie wchodzić bez zgody i wiedzy najemcy, ale oględzin i sprawdzenia stanu rzeczy można dokonywać np.
    w czasie comiesięcznych wizyt związanych z odbiorem bieżących należności;
  • pozostawić możliwość regulowania wszelkich opłat samodzielnie. Wszelkie książeczki opłat
    i bieżące rachunki za media lepiej jest mieć we własnym władaniu i regulować je samemu. Pozwala to uniknąć powstania ewentualnych zaległości wobec dostawców mediów, czy wspólnoty mieszkaniowej;
  • ustalić wysokość kaucji zwrotnej. Nie musi to być kwota bardzo wysoka, ale powinna pokrywać przynajmniej jednomiesięczne zobowiązania wynajmującego. Kaucję pobiera się przed oddaniem wynajmującemu lokalu, a zwraca po zakończeniu umowy najmu, jeżeli czas jej trwania minął bez zastrzeżeń. 
  • sporządzić protokół zdawczo odbiorczy. W dokumencie należy dokładnie opisać stan techniczny nieruchomości oraz pozostawionych do użytku wynajmującego sprzętów.
    W przypadku wartościowego wyposażenia domu warto zrobić zdjęcia i załączyć je do protokołu. 
  • odprowadzać podatek od wynajętej nieruchomości. Jest to konieczne ze względu na obowiązujące przepisy prawa oraz w przypadku ewentualnego dochodzenia swoich roszczeń na drodze sądowej.

Oprócz wymienionych powyżej formalności, których powinien dopełnić każdy wynajmujący - warto także zadbać o ustalenie odpowiednich (miesięcznych) terminów płatności oraz o ubezpieczenie rzeczy pozostawionych w lokalu. Czynsz powinno się odbierać nie rzadziej niż co miesiąc, w terminie umożliwiającym realizację bieżących rachunków. Termin ten powinna ściśle określać umowa najmu, np. do 5-ego dnia każdego miesiąca. Niektórzy wynajmujący decydują się na sporządzenie umowy najmu w formie aktu notarialnego, w którym, najemca w razie nie wywiązania się z warunków umowy, zobowiązuje się do dobrowolnego poddania się egzekucji komorniczej. Forma ta jest jednak stosowana raczej jedynie w przypadku nieruchomości luksusowych o bardzo wysokim standardzie mieszkaniowym. W sytuacjach codziennych bardziej liczy się pierwsze wrażenie. Jeśli nie jest ono pozytywne i budzi wątpliwości – lepiej jest poczekać na zainteresowanie nieruchomością innego kontrahenta.

dom do wynajęcia

Prawa najemcy

Umowa najmu nieruchomości powinna być skonstruowana w taki sposób, aby nie krzywdziła
i nienaruszana dobra żadnej ze stron, które ją zawierają. Obok licznych praw wynajmującego – określone prawa przysługują także najemcy lokalu mieszkalnego. Wprawdzie więcej jest lokatorskich obowiązków, aniżeli praw, ale w sporządzanej umowie warto zadbać o zapisy mówiące
o prawie do:

  • spokojnego i wyłącznego korzystania z nieruchomości;
  • nienaruszalności mieszkaniowej. Właściciel wynajętego lokum nie ma prawa wchodzić do domu w czasie naszej nieobecności. Uprawniają go do tego jedynie określone sytuacje awaryjne, ale tylko wówczas kiedy obecność najemcy jest całkowicie niemożliwa i jedynie
    w towarzystwie funkcjonariuszy prawa, np. policji lub straży miejskiej;
  • kontaktowania się z właścicielem nieruchomości w sprawie trudności eksploatacyjnych
    w lokalu. Właściciel jest zobowiązany w czasie trwania umowy najmu do utrzymywania nieruchomości w niepogarszającym się stanie oraz do dokonywania określonych napraw
    i usuwania bieżących awarii, czy usterek technicznych; 
  • pokrycia kosztów napraw wykonanych przez najemcę, a leżących w gestii wynajmującego. 
  • przyjmowania gości(także w godzinach nocnych lub na kilka dni);
  • trzymania w domu zwierząt domowych(chyba, że właściciel nie wyraża na to zgody już na wstępie);
  • pewnego i określonego według czasu trwania umowy - okresu wypowiedzenia najmu.

O ostatnie z praw lokatorskich warto zadbać w sposób szczególny. Właściciel nieruchomości ma prawo wypowiedzieć lokatorowi umowę bez konieczności podawania przyczyn zaistniałej okoliczności jedynie wówczas, kiedy najem trwa krócej niż 6 miesięcy. Jednak niezależnie od tego, czy właściciel podaje przyczynę wypowiedzenia umowy, czy też nie – jest on zobowiązany do przestrzegania określonych okresów wypowiedzenia. Długość tych okresów jest uzależniona od czasu trwania umowy najmu. Jeżeli najem trwał krócej niż 6 miesięcy – długość okresu wypowiedzenia umowy wynosi 4 tygodnie. W przypadku najmu trwającego od roku do dwóch lat stosuje się 6-cio tygodniowy okres wypowiedzenia. Od 2 – do 3 lat – 8-mio tygodniowy. Od 3 do 4 lat – 12-to tygodniowy. Zaś przy najmie trwającym dłużej niż 4 lata – 16-to tygodniowy okres wypowiedzenia. To jednak jedynie przepisy prawa. Rzeczywistość pokazuje, że jest zupełnie inaczej, a lokatorzy bywają zmuszani do opuszczania wynajmowanych domów niemal z dnia na dzień.
W razie wystąpienia takiej sytuacji warto dociekać swoich praw na drodze sądowej i żądać od wynajmującego odszkodowania.

Najem okazjonalny

Od 2010 roku w Polsce istnieją przepisy regulujące tzw. najem okazjonalny. Jak wiadomo lokator podlega ustawie o ochronie praw lokatorów i czasami trudno jest pozbyć się go z wynajmowanego domu, pomimo że nie wywiązuje się on z warunków umowy. To właśnie takich sytuacji najbardziej obawiali się właściciele nieruchomości przeznaczonych do wynajmu. Z pomocą nadeszła im ustawa o najmie okazjonalnym, którego celem jest wyeliminowanie kłopotliwych eksmisji. Umowę najmu okazjonalnego zawsze sporządza się w formie aktu notarialnego. W dokumencie tym najemca oświadcza, że zobowiązuje się opróżnić i wydać właścicielowi lokal mieszkalny po rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego. Najemca musi też wskazać lokal, w którym ewentualnie zamieszka
w takiej sytuacji. Na zamieszkanie najemcy musi wyrazić pisemną zgodę właściciel lokalu zastępczego. Procedura najmu okazjonalnego wydaje się być absurdalna i bardzo skomplikowana. Trzeba jednak przyznać, że doskonale chroni prawa wynajmujących. Nie ujmuje też praw najemcom, ale tylko wówczas gdy są uczciwi i akceptują fakt, że bądź co bądź - wciąż mieszkają pod cudzym dachem.

Oceń artykuł
5,00 / 1 głosów
Co sądzisz na ten temat
Zaloguj się i dodaj swój komentarz

Autor: Agnieszka Jaros

Polecamy Ci również

Zobacz także