Jak odebrać mieszkanie

2
Sypialnia w beżach (proj. Maciej Janeczek)

Jeśli nie mamy podstaw wiedzy budowlanej, nowe mieszkanie najlepiej odbierać
w towarzystwie fachowca-budowlańca, co pozwoli wyłapać jak największą ilość niedoróbek, a te zdarzają się zawsze. Ważne, by były to drobiazgi, które łatwo usunąć,
a nie poważne wady utrudniające później korzystanie z lokalu, czy znacząco obniżające jego walory użytkowe.

mieszkanie gotowe do zamieszkania (fot. fotolia)Jeśli nie mamy zaprzyjaźnionego fachowca, odbiór mieszkania można zlecić wyspecjalizowanej firmie lub przed odbiorem zrobić sobie szybki kurs z polskich norm budowlanych. Podczas odbioru przydadzą się też narzędzia: kątownik, metrówka lub miernik laserowy, poziomica, miernik elektryczny lub żarówka w oprawce
z przewodami, zapalniczka i latarka. Przed odbiorem mieszkania warto się odstresować i pamiętać, że jeśli przeoczymy jakąś usterkę istnieją przepisy o rękojmi i gwarancji, które w przypadku budownictwa zapewniają nabywcy trzyletni okres ochronny, od dnia odbioru lokalu. W praktyce bowiem rzadko udaje się wyłapać wszystkie wpadki dewelopera, a część z nich wychodzi na jaw dopiero podczas pierwszego roku używania mieszkania – np. jeśli odbieramy lokal latem, sprawność instalacji centralnego ogrzewania sprawdzimy dopiero w czasie pierwszego sezonu grzewczego. Każdą znalezioną usterkę bezwzględnie wpisujemy do protokołu odbioru i żądamy jej usunięcia. Mieszkanie jest tak drogim towarem, że jego nabywca ma pełne prawo wymagać wykonania na równie wysokim poziomie, jak cena którą płaci.

Pora dnia ma znaczenie

Przede wszystkim na odbiór nowego mieszkania nie należy dać się namówić w godzinach, w których za oknami panuje zmrok. W lokalach oddawanych do użytku w tzw. stanie deweloperskim nie ma światła, a latarka, czy goła żarówka prowizorycznie podłączona do kostki wystającej z sufitu nie pozwolą właściwie ocenić jakości wykonania tynków i równości kątów. Odbiór mieszkania wymaga światła dziennego i czasu. Praktyką często stosowaną przez deweloperów jest prośba
o przyspieszenie odbioru, gdyż za chwilę rozpoczyna się kolejny – w pośpiechu łatwo bowiem przeoczyć większość usterek. Pamiętajmy, że jesteśmy we własnym mieszkaniu i to my w nim stawiamy warunki. Najlepszą metodą jest grzeczne poproszenie przedstawiciela dewelopera, by poszedł dokonywać kolejnego odbioru podczas, gdy my sobie wszystko obejrzymy i spokojnie poczekamy na jego powrót. Jest to sposób wielokrotnie sprawdzony w praktyce. Idąc odbierać mieszkanie obowiązkowo zabieramy ze sobą projekt z opisem wykończenia i wyposażenia (drzwi, okna, grzejniki). Jeśli to tylko możliwe, warto umawiać odbiór mieszkania jednocześnie z przyszłymi sąsiadami i zaplanować wzajemny test izolacji akustycznej ścian międzylokalowych. Krótko mówiąc – symulujemy głośną rozmowę, bądź kłótnię. Jeśli w naszym mieszkaniu słychać każde słowo wypowiadane przez "kłócących się" za ścianą sąsiadów najprawdopodobniej deweloper oszczędzał na materiałach do ich budowy i są wykonane niezgodnie z projektem, albo zostały wykonane niefachowo. Zgodnie z polskimi normami ściany międzylokalowe muszą bowiem spełniać parametry izolacyjności akustycznej – najczęściej muruje się je z pełnej cegły, betonowych bloczków lub wykonuje w technologiach żelbetonowych. W ścianach oddzielających lokale nie mogą być też prowadzone instalacje kanalizacyjne, gdyż to osłabia parametry izolacji akustycznej. Nie powinno być w nich także żadnych wycięć, nawet na puszki elektryczne. Ponieważ jednak nie da się sprawdzić, czy ściana jest zbudowana prawidłowo bez jej rozkuwania, pozostaje metoda "na sąsiada". Jeśli test wypadnie negatywnie, deweloper powinien udowodnić, że doskonale słyszalni za ścianą sąsiedzi to tylko efekt akustyki pustych pomieszczeń, co jest często stosowanym wyjaśnieniem. W praktyce akustyka pustego pomieszczenia, choć rzeczywiście wzmocniona przez brak wyposażenia wnętrza (meble, dywany, zasłony, firany) rozpraszającego dźwięk, nie ma nic wspólnego z izolacją akustyczną przegrody budowlanej, która ma dźwięki odbijać i tłumić, a nie przenosić dalej.

Metrówka na dobry początek

Na wstępie metrówką, bądź miernikiem laserowym, mierzymy długość, szerokość i wysokość wszystkich wnętrz - teoretycznie wymiary powinny być takie same, jak przewidziane w projekcie budowlanym. Nie należy przy tym korzystać z materiałów reklamowych dewelopera, ale architektonicznych rzutów  projektowych – powinniśmy je otrzymać podpisując umowę przedwstępną nabycia mieszkania. Jeśli faktyczne wymiary pomieszczeń odbiegają od projektowych o więcej, niż 3 procent, powinien być to pierwszy sygnał alarmowy. Być może deweloper zmienił jedynie technologię wykończenia ścian działowych, a co za tym idzie ich grubość, a być może "oszczędził" na grubości i izolacyjności ścian międzylokalowych - stąd rada, by odbierać mieszkanie wspólnie z sąsiadami i wykonywać testy akustyczne. Niewielkie rozbieżności w kubaturze pomieszczeń między projektem, a stanem faktycznym, powstające na etapie wykonawczym, są wprawdzie normalne i wynikają z dopuszczenia przez projektanta rozwiązań alternatywnych, jednak przekraczające 3 procent każdorazowo wymagają wyjaśnienia ze strony dewelopera. I to nie wyjaśnienia zdawkowego, a popartego dokumentacją wykonawczą.

Ściany

Mieszkanie należy odbierać przy świetle dziennym ze względu na prawidłową ocenę tynków. Przy sztucznym oświetleniu powstają silne światłocienie uwypuklające nieistotne, drobne nierówności, których w świetle dziennym nawet byśmy nie zauważyli. Teoretycznie
w sztucznym świetle można oglądać gładzie, jednak wymaga to silnego, a jednocześnie rozproszonego światła, czego nie zapewnia żarówka prowizorycznie podczepiona pod sufitem. Ogólnie – tynki mają być gładkie, równe, bez żadnych pęknięć i rys. Najpierw oceniamy całą ścianę, czy sufit, a potem z odległości
dwóch metrów poszczególne nawierzchnie metodycznie, metr po metrze. Szczególnie starannie oglądamy miejsca łączenia ścian z podłogą – kąty mają być proste (przykładamy kątownik), a ściany trzymać pion (przykładamy poziomicę), inaczej montaż listew przypodłogowych okaże się problemem, a układanie glazury, czy terakoty w kuchni i łazience będzie wymagało kosztownego wyrównywania podłoża zaprawami wyrównującymi. Zgodnie z polskimi normami w strefie przypodłogowej odchylenia tynku od pionu nie powinny przekraczać w pokojach 5 mm i nie powinno być ich więcej, niż trzy na odcinku dwóch metrów, a w kuchni i łazience 4 mm na odcinku 1 m - i takiej jakości wykonania prac należy bezwzględnie wymagać od dewelopera. Rysy i pęknięcia tynku w nowym budynku są niedopuszczalne, nawet jeśli przedstawiciel dewelopera tłumaczy, że są nieuniknione, bo nowy budynek "pracuje". Wprawdzie z czasem mogą się pojawić, jednak będzie to oznaczało, że deweloper nie wykonał budynku prawidłowo i zmurował na sztywno stropy ze ścianami działowymi, zamiast wykonać między nimi warstwę dylatacyjną z materiałów elastycznych, co będzie podstawą do ewentualnego wystąpienia z roszczeniami gwarancyjnymi. W czasie odbioru mieszkania nie jesteśmy jednak w stanie tego stwierdzić, gdy na tynkach pęknięć nie widać. Jeśli widać, raczej zrezygnujmy z kupna mieszkania, zażądajmy zwrotu gotówki i wydajmy ją na lokal u innego dewelopera.

Oceń artykuł
3,75 / 20 głosów
Co sądzisz na ten temat
Zaloguj się i dodaj swój komentarz
Polecamy Ci również

Zobacz także