Jak uniknąć pułapek w kredytach hipotecznych?

Ostatnia kilkuletnia koniunktura w polskiej gospodarce sprawia, że Polacy pewniej patrzą w przyszłość i coraz chętniej zaciągają kredyty. Coraz większa konkurencja wśród kredytodawców, a tym samym coraz ciekawsza i bardziej elastyczna oferta kredytowa, prawdopodobnie jeszcze bardziej będzie zachęcać Polaków do zadłużania się.

umowa kredytowaWarto więc przyjrzeć się kredytom hipotecznym, a w szczególności poznać „pułapki”, by efektywniej  inwestować i korzystać z dostępnych nam narzędzi finansowych. A jakie „pułapki” i problemy mogą spotkać kredytobiorców w umowach kredytowych?

Oprocentowanie – promocje dotyczące niskiej marży kredytu
Banki często stosują promocje polegające na obniżeniu oprocentowania. Zwykle oferty te dotyczą tylko pierwszego roku lub dwóch lat od podpisania umowy kredytowej. Po zakończeniu okresu objętego promocją, oprocentowanie wzrasta. Niskie oprocentowanie bardzo mocno i głośno podkreślane jest w kampaniach reklamowych skierowanych do klientów, przy czym nie informuje się w działaniach i komunikatach reklamowych, że po określonym czasie promocyjnym oprocentowanie wzrasta.

Rozliczanie transz kredytu
Bardzo ważnym elementem poza kosztami kredytu są zapisy w umowach kredytowych, które mają wpływ na wypłatę wartości kredytu. To bardzo ważne, zwłaszcza w przypadku kredytów wypłacanych w transzach, kiedy przy każdej wypłacie części kredytu musimy spełnić postawione przez bank warunki.

Kredyty wypłacane w transzach to głównie tzw. kredyty budowlano – hipoteczne,  przeznaczone na budowę domów lub mieszkań, albo we własnym zakresie, albo przez dewelopera. Banki często uzależniają wypłatę kolejnych transz od postępu robót budowlanych. Trzeba to odpowiednio udokumentować: przesłać zdjęcia inwestycji lub zlecić inspekcję pracownikowi banku. Kontrola przez bank z reguły opóźnia o kilka dni wypłatę kolejnych środków, dlatego kredytobiorcy powinni starać się o to, by odpowiednio wcześniej zgłaszać się do banku z wnioskiem o wypłatę kolejnej transzy. Jeżeli sami budujemy, rozliczenie transzy może dodatkowo nastąpić poprzez przedstawienie w banku dziennika budowy, a także rachunków i faktur za wykonanie zrealizowanych prac.

Poza kredytami budowlano - hipotecznymi są również inne kredyty wypłacane w transzach. Zazwyczaj są to kredyty, które mają kilka celów, na przykład kredyt na zakup mieszkania i jego wykończenie. Warto pamiętać, że bank w pierwszej kolejności może wypłacić środki na zakup mieszkania, a część przeznaczoną na wykończenie uzyskamy np. dopiero po przedstawieniu aktu własności mieszkania lub protokołu odbioru. Przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym taki warunek w umowie może bardzo skomplikować wykończenie i urządzenie mieszkania. Klucze do mieszkania od dewelopera zwykle otrzymujemy dużo wcześniej, niż notarialny akt własności lub protokołu odbioru i niestety musimy czekać na dokument, co może potrwać nawet kilka miesięcy, a w tym czasie  bank  nie wypłaci nam środków.

Innym przykładem problemów w rozliczaniu transz kredytu może być sytuacja, w której klient przenosi kredyt hipoteczny do innego banku i wnioskuje o dodatkowe środki, chcąc np. zainwestować w firmę. Bardzo zależy mu na czasie otrzymania tych dodatkowych środków. I tu może również zdarzyć się sytuacja, że w pierwszej kolejności bank spłaci poprzedni kredyt, a do wypłaty dodatkowych środków zażąda wykreślenia hipoteki lub przynajmniej złożenia w sądzie wniosku o wykreślenie hipoteki – w takim przypadku na dodatkowe środki będziemy musieli poczekać co najmniej 3 tygodnie.

tabela opłat i prowizjiTabela opłat i prowizji
Należy pamiętać, że długoletni kredyt hipoteczny to nie tylko początkowe koszty zapisane w umowie kredytowej (oprocentowanie, prowizje  i ubezpieczenia) ale również inne opłaty, które bank może pobierać w trakcie trwania umowy kredytowej. Zapisane są one w tabeli opłat i prowizji, która niestety może się zmieniać. Zdarza się, że w bankowych tabelach opłat i prowizji zapisane są również opłaty związane z przewalutowaniem kredytu lub opłatami za wcześniejszą jego spłatę. Jeżeli bank za te czynności nie pobiera opłat, to nie oznacza to, że w późniejszym okresie tabela się nie zmieni. Warto tak ważne rzeczy mieć zapisane bezpośrednio i jasno w umowie kredytowej.

Ubezpieczenia
Coraz częściej banki nie pobierają prowizji z tytułu udzielonego kredytu. Zamiast tego proponują różnego rodzaju ubezpieczenia: ubezpieczenie od utraty pracy, od utraty wartości nieruchomości, ubezpieczenie na życie albo OC. Ubezpieczenia nie są obowiązkowe, jednakże jeżeli się nie ubezpieczymy, bank może podnieść nam oprocentowanie kredytu. Podobnie będzie jeżeli z takiego ubezpieczenia po jakimś czasie zrezygnujemy. Ubezpieczenie jest korzystniejsze dla kredytobiorcy niż prowizja, ponieważ w zależności od rodzaju pakietu chroni klienta – prowizja nie daje nic. Ale warto dokładnie przeanalizować zapisy umowy kredytowej i sprawdzić koszty takiego ubezpieczenia.

Drugim rodzajem ubezpieczeń stosowanych przez banki są tzw. ubezpieczenia pomostowe, stosowane do momentu wpisu hipoteki. Banki z reguły podnoszą oprocentowanie na ten okres. Klienci powinni niezwłocznie po otrzymaniu odpisu księgi wieczystej z wpisaną hipoteką przedstawić dokument w banku. Bardzo często się zdarza, że klienci po wypłacie kredytu zapominają o tej formalności i niepotrzebnie płacą wyższe raty kredytu.

Spread
Ważnym elementem w przypadku kredytów walutowych są różnice pomiędzy kursem kupna a sprzedaży waluty, tzw. spread. Bardzo znacząco wpływa on na koszt kredytu. W przypadku kredytu walutowego w CHF, 300.000 zł na 30 lat z oprocentowaniem 4,5%, nie uwzględniając różnicy kupna/sprzedaży waluty, rata wynosiłaby 1520 zł. Zakładając średni spread na poziomie ok. 4,5% rzeczywista rata wynosi 1588 zł. Spread spowodował wzrost raty o 68 zł, co przy 30 latach da nam kwotę prawie 24500 zł. Zakładając te same parametry – kredyt 300.000 zł na 30 lat, spread spowoduje różnice w racie w zależności od wyboru banku, które stosują różne kursy. Różnica pomiędzy bankiem, który stosuje najniższy spread, a tym, który stosuje najwyższy, może wynieść nawet 70 zł.

Zwracajmy również uwagę na przedstawiane w bankach symulacje spłaty. Wyjaśniajmy wszystkie niezrozumiałe dla nas tematy i pojęcia. Pytajmy, czy podana rata uwzględnia różnice kursowe.  Niektóre kalkulatory bankowe nie uwzględniają spreadu, a poza tym bardzo często zdarza się, że na symulacji doradca bankowy wpisuje kurs kupna =1 i sprzedaży =1. Takie wartości powodują, że rata podana w symulacji jest niższa od raty, którą rzeczywiście będziemy płacić.

Oceń artykuł
4,50 / 2 głosów
Co sądzisz na ten temat
Zaloguj się i dodaj swój komentarz

Opracowanie: Marta Balcerowska

Źródło: Credit House Polska

Zdjęcia: Przemysław Kalicki

Polecamy Ci również

Zobacz także