W panujących w Polsce realiach niewiele można zrobić bez dopełnienia urzędniczych formalności. Złośliwi mawiają nawet, że paranoja jest tak daleko idąca, iż doprowadzi wkrótce do konieczności zgłaszania zamiaru kiwnięcia palcem. W kwestiach budowlanych wszyscy podlegamy obowiązującej ustawie, a właściciele mieszkań zlokalizowanych w budynkach wielorodzinnych – dodatkowo muszą podporządkować swoje poczynania wewnętrznym przepisom spółdzielni lub wspólnot mieszkaniowych.
Montaż wszelkiego rodzaju anten, klimatyzatorów, krat okiennych i balkonowych, itp. urządzeń na elewacji lub dachu bloku, w którym mieszkamy, teoretycznie może odbywać się bez jakichkolwiek formalności. Stanowi o tym Ustawa Prawo budowlane. W rzeczywistości jednak blok (w tym jego ściana nośna lub dach) nigdy nie są naszą własnością. Własny (wykupiony na własność możemy mieć lokal i część znajdującego się pod budynkiem gruntu). W takiej sytuacji mamy też prawo do korzystania z tzw. części wspólnych. Jednak należy pamiętać, że takie samo prawo wykorzystywania powyższego przysługuje również naszym sąsiadom. Dlatego też zarządy poszczególnych wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych tworzą odrębne (obowiązujące wewnętrznie) rozporządzenia, którym mieszkańcy budynków wielorodzinnych następnie podlegają.
„Wolnoć Tomku w swoim domku”… ale nie na zewnątrz!
Istnieją pewne prace modernizacyjno – remontowe, które możemy wykonywać bez zgody zarządcy budynku. Warunek stanowi jednak niewykraczanie poza obręb lokalu będącego naszą własnością oraz nieingerowanie w części wspólne ogółu mieszkańców. Jednak już w sytuacji, w której nasze poczynania mogą wpłynąć (choćby w najmniejszym stopniu) na tzw. część wspólną nieruchomości – konieczna jest zgoda wspólnoty. Warto tu jednoznacznie podkreślić, że elementy takie jak elewacja czy dach budynku zawsze traktowane są właśnie jako dobro wszystkich mieszkańców. Zatem montaż klimatyzatora po zewnętrznej stronie ściany, czy też instalacja anteny satelitarnej na dachu bloku, to czynności, które powinny być poprzedzone wydaniem zgody przez zarząd. Podobnie jest z zabudową balkonu czy chociażby z jego okratowaniem. Choć tutaj można byłoby dyskutować szerzej. Balkon w założeniach prawnych stanowi bowiem integralną część lokalu, do którego przynależy.
Przeczytaj: Jak dbać o klimatyzację?
Części wspólne budynku zgodnie z literą prawa
Ustawa o własności lokali odnosi się do elementów mających stanowić część wspólną wszystkich mieszkańców dość lakonicznie. Znajdziemy w niej jedynie zapis mówiący o tym, iż częścią taką jest grunt oraz te składowe domu i zainstalowane w nim urządzenia, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli mieszkań. Właściwą jest zatem interpretacja prowadząca do stwierdzenia, że owym, często problematycznym dobrem wspólnym są: klatka schodowa i inne pomieszczenia przeznaczone do wykorzystywania ogólnego, ściany nośne, elewacja, stropy, dach, instalacja grzewcza oraz piony wentylacyjne, wodne i kanalizacyjne. Ingerencja w wymienione powyżej elementy nie powinna odbywać się samowolnie, gdyż może skończyć się to wyciągnięciem konsekwencji prawnych wobec osoby dopuszczającej się samowoli.
Jak jest w rzeczywistości?
Rzeczywistość jest bardzo różna. Są wspólnoty i spółdzielnie, które pozwalają mieszkańcom na bardzo wiele, ale są i takie, w których lokatorzy mają więcej zakazów niż możliwości. A dzieje się tak za sprawą powstawania (lepszych i gorszych) wewnętrznych uchwał. Zarządom przysługuje takie prawo i mogą one samodzielnie szczegółowo regulować poszczególne kwestie. Regulacje te nie mogą oczywiście kłócić się z przepisami obowiązującymi w sposób powszechny. Na terenie danej nieruchomości może zatem istnieć uchwała z zapisem zezwalającym mieszkańcom na montaż określonych urządzeń (np. anten, klimatyzatorów, itp.) na częściach wspólnych budynku. Wówczas nie trzeba już występować o zgodę na powyższe.
Przeczytaj: Kolor w architekturze
Innym równie często spotykanym rozwiązaniem jest możliwość dzierżawienia przez konkretnego lokatora np. kawałka ściany nośnej bloku. Wtedy również nie powinno być problemu z zamontowaniem na wynajętej części niezbędnych urządzeń. Zarządy mogą też wydzierżawiać powierzchnie części wspólnych budynku osobom zupełnie niezwiązanym ze spółdzielnią czy wspólnotą (np. pod reklamę). Wówczas osiągane z dzierżawy zyski rozdziela się na wszystkich lokatorów lub przeznacza na określony cel w drodze oddzielnych uchwał.
Jednak o ile na terenie jednych spółdzielni uchwały mogą zezwalać na pewne czynności, o tyle w przypadku innych zarządów możemy natrafić na zakaz ich wykonywania. Jeśli istnieje uchwała z gruntu zakazująca zewnętrznych podzespołów klimatyzacyjnych na elewacji bloku – uzyskanie zgody na powyższe w trybie indywidualnym może okazać się niemożliwe. Podobnie jest z montażem prywatnej anteny. Choć akurat w tym przypadku można pokusić się o prawną batalię z zarządcą, podnosząc np., że poprzez zakaz ogranicza nam on dostęp do informacji. A to z kolei mamy przecież zagwarantowane konstytucji…
Co zrobić, gdy lokalne prawo nie zezwala i nie zabrania montażu określonego urządzenia?
Obowiązujące na terenach spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych uchwały nie zawsze i nie wszystko przewidują. Jeżeli planujemy prace, których konsekwencją będzie naruszenie części wspólnych budynku warto zapoznać się z istniejącymi aktami prawnymi. W przypadku braku interesujących nas regulacji – należy wystąpić z wnioskiem do zarządu o wydanie zgody na przeprowadzenie określonych czynności. Zakładając, że przedsięwzięte przez nas zamiary nie będą kolidowały z Ustawą Prawo budowlane – decyzja powinna być pozytywna. Pamiętajmy, że wobec kwestii takich, jak montaż krat, zabudowa balkonu, instalacja anteny czy klimatyzatora Prawo budowlane jest łaskawe dla inwestorów i pozwala na powyższe bez żadnych formalności.
Zaloguj się i skomentuj pierwszy
