Mieszkanie w kamienicy czy w bloku? Porównujemy

Największa część dostępnych do dziś bloków z tzw. wielkiej płyty powstała w Polsce w latach 50 – 80 XX wieku. Zaś kamienice to obiekty murowane, pochodzące jeszcze z wieku XIX. Pierwsze znajdują się na obrzeżach, tworząc pokaźne osiedla mieszkaniowe, a drugie usytuowane są najczęściej w centrum dużych miast, wzdłuż najbardziej ruchliwych ulic. Mieszkania zlokalizowane w jednych i drugich budynkach różnią się od siebie znacząco i można doszukać się w nich zarówno szeregu istotnych zalet, jak i wielu wad. To, co najbardziej odpowiada jednym, dla drugich może być prawdziwym koszmarem. Dlatego wybór lokum idealnego dla siebie należy zawsze rozpatrywać indywidualnie. W poniższym artykule możemy jedynie podpowiedzieć, jakie czynniki warto brać pod uwagę i czym się kierować podczas jego dokonywania.

Teoretycznie jak wygląda standardowy blok i jak stara (często zabytkowa) kamienica każdy dobrze wie. W pierwszym z wymienionych budynków znajdziemy wyłącznie proste i praktyczne rozwiązania, których wdrażanie nie zawsze powiodło się tak samo dobrze. Największych „kwiatków” można spodziewać się w blokach wybudowanych w latach 70-tych i 80-tych XX wieku, kiedy chodziło nie o jakość mieszkań, a o ich ilość. Tu znaleźć można nie tylko krzywe ściany i podłogi, ale również wiele innych interesujących udziwnień architektoniczno-użytkowych. Inną sprawą jest, że bloki z tamtych czasów już dawno przestały wyglądać dobrze od zewnętrz. Większość z nich ocieplono i odmalowano, ale sposób przeprowadzenia tych prac też często pozostawia sporo do życzenia.

Zupełnie inaczej jest za to z budynkami wielorodzinnymi pochodzącymi z lat 90-tych i nowszymi. Te przeważnie prezentują się dużo lepiej, układ pomieszczeń w mieszkaniach jest racjonalnie przemyślany, klatki schodowe nie kryją żadnych tajemnic, a do dyspozycji lokatorów pozostaje wygodna winda. Coraz częściej zdarza się, że nowsze bloki otoczone są przyjemnymi ogródkami i indywidualnym strzeżonym ogrodzeniem. Na ogół nie brakuje tu zieleni, bezpiecznych placów zabaw dla dzieci oraz miejsc parkingowych.

Jeszcze bardziej zróżnicowane mogą być kamienice. Wśród nich znajdziemy piękne i stylowe obiekty które w niedawnym czasie przeszły gruntowną rewitalizację. Takie budynki mają godne pozazdroszczenia, zdobione fasady; są podłączone do miejskich sieci ciepłowniczych i posiadają wszystkie inne media. Do tego dochodzi reprezentacyjna i niepowtarzalna nigdzie indziej klatka schodowa, na której jednak zazwyczaj trudno o windę. Lokale w zmodernizowanych kamienicach to bardzo często prawdziwe perełki. Wnętrza są tu przestronne, wyższe niż standardowe i bardzo dobrze doświetlone naturalnym światłem przez duże okna. Do tego oryginalne gipsowe stiuki, gzymsy i inne dekoracyjne zdobienia ścian i sufitów; a także podłoga z naturalnego drewna. Wszystko to może zachęcać do tworzenia zupełnie nowych i nietuzinkowych aranżacji, a dodatkowym walorem jest lokalizacja – na ogół jest to samo serce dużego miasta.

Jednak należy zdawać sobie sprawę, że zdecydowanie nie wszystkie kamienice są właśnie takie. Obok pięknych zabytkowych obiektów zdarzają się i kompletne ruiny. I to nawet na tej samej posesji (odrestaurowany jest front budynku, a jego oficyny straszą koniecznością wracania do bardzo odległych czasów. W miejskich kamienicach nadal bardzo często brakuje nie tylko centralnego ogrzewania, ale również wody i kanalizacji. Klatki schodowe są kompletnie zdewastowane, a w miszkaniach w kamienicach nie ma nawet podstawowego wyposażenia. Natomiast na brudnym i zaniedbanym podwórku nietrudno o scenki odgrywane przez miejscowy element. Kamienica nie zawsze znajduje się też w ścisłym centrum miasta. Może być od niego oddalona wcale nie mniej, co typowe blokowisko. Oczywiście ceny mieszkań w takich domach są niewspółmiernie niższe niż w typowym bloku, ale podczas wyboru lokum na dłużej nie można kierować się tylko kosztem jego pozyskania.

Przestrzeń i grube ściany lokali usytuowanych w kamienicach to zasadnicze walory. Tu niemal standardem jest, że trzy pokoje muszą zająć nie mniej niż 80 m². Dodatkowym atutem jest wysokość mieszkań w kamienicach (często sporo ponad 3 m). Na takiej wysokości można tworzyć dodatkowe antresole, które stanowią idealne miejsce do spania czy pracy. Na większej powierzchni dużo łatwiej wyeksponować piękne zabytkowe meble, okazałe żyrandole i inne przedmioty owiane nutą historii i jednocześnie będące elementami nieodzownymi w  naszym życiu. Większa powierzchnia mieszkania to też szersze pole do popisu w kwestii jego funkcjonalnego zagospodarowania.

W blokach jest zupełnie inaczej. Tu wysokość mieszkań właściwie nigdy nie przekracza 2,60 m, a na 40 – 50 m² znajdują się dwa lub trzy pokoje z kuchnią i łazienką. Wnętrza są zatem ciasne i często bardzo nieprzyjazne w aranżacji. Problemy z możliwością pomieszczenia wszystkiego w blokowych mieszkaniach są niemal nagminne. Dlatego kupujący takie lokum decydują się na pozostawienie jedynie rzeczy niezbędnych. W powyższy sposób udaje się stworzyć typową dla bloków, skromną, minimalistyczną przestrzeń.

Przeczytaj: Jak można poradzić sobie z uciążliwym sąsiadem

Odmienna kwestia to grubość ścian. Choć niektórym może wydawać się to mało znaczący czynnik zakupowy, to warto go uwzględniać, bo kształtuje komfort codziennego życia. A chodzi przede wszystkim o akustykę. W bloku można usłyszeć prawie wszystko, co robi sąsiad, a on usłyszy co robimy my. Nie są to warunki zbyt sprzyjające dla osób młodych i spragnionych rozrywki we własnych czterech ścianach ani dla rodzin z małymi, często dość głośnymi dziećmi.

W mieszkaniu w kamienicy ściany są dużo grubsze i wykonane w całości z pełnych cegieł, co sprawia, że słychać przez nie dużo mniej. Grube ściany starych kamienic mają też jeszcze tę zaletę, że w lecie nie nagrzewają się tak szybko. Dzięki temu we wnętrzach nigdy nie jest zbyt gorąco.

Ciepło płynące z miejskiej sieci ciepłowniczej to czynnik, który najczęściej decyduje o zakupie mieszkania w bloku. Takiej możliwości wiele mieszkań w kamienicach jest pozbawiona (choć nie wszystkie). Posiadanie w domu miejskiego ogrzewania jest faktycznie bardzo istotne. I to nie tylko ze względów użytkowych, ale również ekonomicznych. Tzw. blokowe ciepło zazwyczaj kosztuje mniej niż to, które wytworzymy w indywidualnej instalacji. Dodatkowo koszty ogrzewania w blokach rozłożone są przeważnie w sposób równomierny na cały rok kalendarzowy, co przekłada się na mniej dotkliwe ich odczuwanie w sezonie grzewczym.

Stare kamienice nie zawsze są podłączone do miejskich ciepłowni. Jeśli w mieszkaniu w kamienicy nie ma centralnego ogrzewania, jesteśmy niejako zmuszeni do zorganizowania go sobie w sposób samodzielny. Wprawdzie dziś rzadko już pali się w wysokich piecach kaflowych, które niegdyś stanowiły obowiązkowy element wyposażenia lokali w kamienicach, ale piece takie wciąż można jeszcze zastać w niejednym mieszkaniu.

Jednak aktualnie dużo częściej do indywidualnego ogrzewania wykorzystuje się instalacje gazowe i elektryczne. Są praktycznie bezobsługowe i wytwarzają dokładnie tyle ciepła, ile jest nam potrzebne, ale ich eksploatacja nie jest tania. Koszty podnosi dodatkowo duża kubatura mieszkań w kamienicach. Wysokie i przestronne wnętrza są dużo trudniejsze do ogrzania niż niskie i ciasne mieszkanka w blokach.

Generalnie za lokum w bloku trzeba zapłacić więcej niż za mieszkanie w kamienicy, ale od tej reguły zdarzają się też odstępstwa. Wiele zależy od lokalizacji nieruchomości, stanu technicznego całego budynku i formy indywidualnego lokalu oraz tego, co faktycznie w danej chwili chcemy kupić.

Duże mieszkanie z potencjałem, znajdujące się w zabytkowej, zmodernizowanej kamienicy, która położona jest w centrum miasta, może być nawet kilkakrotnie droższe niż przeciętne blokowe lokum na peryferyjnym osiedlu. Z drugiej jednak strony lokal w nowszym bloku z windą w dobrze skomunikowanej dzielnicy będzie kosztował zdecydowanie więcej niż ten bez centralnego ogrzewania w budynku bez znaczenia historycznego. Stawki za m² jednych i drugich mieszkań kształtowane są przez lokalne rynki i trudno jest je dokładniej przybliżyć. Za najdroższe w Polsce mieszkania w kamienicach uchodzą te z Wrocławia, Krakowa oraz Łodzi. Rynek stołeczny zawsze rządzi się swoimi prawami, ale w Warszawie najwięcej zapłacimy za nowe apartamenty.

Jeśli chodzi o koszty utrzymania mieszkania w bloku i w kamienicy, to mogą być one zbliżone, ale tylko w przypadku kamienic podłączonych do sieci ciepłowniczych. Samodzielne ogrzanie 80 czy 100 m² lokalu, który dodatkowo jest dużo wyższy niż w standardzie, może generować wydatki niewspółmiernie większe od nawet dość drastycznie naliczanego czynszu w bloku. Tak będzie zwłaszcza wtedy, gdy jedynym z możliwych do wprowadzenia w życie jest ogrzewanie na prąd.