Umowa przedwstępna może nas drogo kosztować

Podpisując umowę przedwstępną zakupu nieruchomości i posiłkując się kredytem hipotecznym, już na starcie możemy doprowadzić do sytuacji, w której nie będziemy mogli dotrzymać zawartych w tej umowie postanowień.

W najgorszym wypadku nie sfinalizujemy transakcji i stracimy zadatek! – ostrzegają eksperci z Credit House Polska. Decyzja o zakupie nieruchomości jest zazwyczaj poprzedzona szczegółową analizą wielu czynników: lokalizacji, atrakcyjności nieruchomości, ceny, sposobu zapłaty i wielu innych. Najważniejszym czynnikiem mającym wpływ na naszą decyzję jest możliwość zaciągnięcia i koszt kredytu hipotecznego.

budowa domuBy uniknąć niespodzianek
– Bez względu na to, czy jest to transakcja na rynku pierwotnym, czy na rynku wtórnym, zawsze podpisujemy umowę przedwstępną – mówi Robert Wasilewski, ekspert Credit House Polska. – Warto dokładnie sprecyzować zapisy w umowie przedwstępnej, aby później uniknąć niespodzianek. Jeżeli przy zakupie mieszkania w grę wchodzi kredyt hipoteczny, warto skonsultować niektóre zapisy oraz postanowienia z doradcą kredytowym i upewnić się, że bank nie będzie miał zastrzeżeń. Może się bowiem okazać, że niektórych postanowień nie będziemy mogli zrealizować, bo bank udzielający kredytu ich nie zaakceptuje lub narzuci inne rozwiązania, a to może rodzić dla nas bardzo poważne i kosztowne konsekwencje, na przykład utratę zadatku – ostrzega Wasilewski. Eksperci z Credit House Polska przeanalizowali najczęstsze sytuacje, w których zapisy umów przedwstępnych muszą być renegocjowane i zmienione tak, żeby nie kolidowały z zapisami w umowach kredytowych i żeby banki mogły je zaakceptować. Robert Wasilewski: – Sprawa jest bardzo poważna i nie powinniśmy jej bagatelizować. W końcu chodzi o nasze pieniądze. Podpisując umowę przedwstępną na zakup nieruchomości i posiłkując się kredytem hipotecznym, już na starcie możemy doprowadzić do sytuacji, w której nie będziemy mogli dotrzymać zawartych w tej umowie postanowień. W najgorszym wypadku nie sfinalizujemy transakcji i stracimy zadatek!

Umowa z deweloperami – na co uważać
Większość umów przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym jest zbliżona do siebie. Zasada jest prosta: wpłacamy pieniądze na rachunek bankowy wskazany przez dewelopera, wpłaty zazwyczaj dokonywane są w transzach wraz z postępem robót budowlanych. Deweloper określa w umowie termin zakończenia budowy oraz przeniesienia własności, która z reguły następuje po zakończeniu inwestycji i zapłaceniu przez kupującego wszystkich rat.
Doradcy kredytowi z Credit House Polska zwracają jednak uwagę na zapisy w umowach, które często budzą wątpliwości banków:

Zapłata całej ceny w początkowym etapie inwestycji
W okresie boomu mieszkaniowego, jaki obserwowaliśmy w ubiegłych latach, zdarzały się umowy, w których strony ustalały, że zapłata ceny nastąpi od razu i w pełnej wysokości – w zamian za to deweloper obniży cenę. Jeżeli inwestycja była w początkowej fazie budowy, banki odmawiały finansowania na takich warunkach, słusznie oceniając ryzyko za zbyt wysokie. – Obecnie mamy do czynienia z rynkiem kupującego, a nie sprzedającego i takie sytuacje należą do rzadkości – przekonuje Robert Wasilewski.

Zapłata ostatnich rat własnymi środkamipoddasze
Takie sytuacje się zdarzają, kiedy na przykład sprzedajemy stare mieszkanie i środki uzyskane ze sprzedaży chcemy przeznaczyć na zakup nowego. Możliwa jest też sytuacja, że posiadamy lokatę bankową i chcemy na ostatnim etapie inwestycji wykorzystać zgromadzone środki. – Standardowe procedury kredytowe mówią, że jeżeli kwota kredytu jest mniejsza od ceny zakupu nieruchomości, to w umowie kredytowej pojawi się zapis, że bank uruchomi kredyt po przedstawieniu dokumentu świadczącego, że zapłaciliśmy różnicę deweloperowi – mówi Robert Wasilewski. – Niektóre banki mogą zgodzić się na tzw. finansowanie naprzemienne, czyli sytuację, w której bank zapłaci część rat, później wpłaci klient i na końcu bank zamknie transakcję. Bank może zgodzić się też na sytuację, w której klient razem z bankiem płacą każdą ratę. Jeżeli posiadamy np. 20% środków własnych, a bank finansuje pozostałe 80%, to zamiast naszej pełnej wpłaty na początku w wysokości 20% ceny zakupu, możemy wpłacać po 20% każdej z rat uzgodnionej z deweloperem, a bank pokryje przy każdej racie pozostałe 80%. – Pamiętajmy jednak, że bank może zażądać od nas udokumentowania środków, aby mieć pewność, że te pieniądze posiadamy – przypominają eksperci z Credit House Polska. Możliwa jest też sytuacja, że przy bardzo dużych miesięcznych dochodach klienta i wielu płatnościach dla dewelopera rozłożonych w czasie, bank stwierdzi, że klient nie musi udokumentować środków własnych, ponieważ jego wysokie dochody pozwolą mu zaoszczędzić i odłożyć środki na zapłatę 20% wartości poszczególnych rat.

Gorzej jest na rynku wtórnym
Analizy pokazują, że zdecydowanie gorzej przedstawia się sytuacja z transakcjami na rynku wtórnym. – Zawierane tam umowy przedwstępne kryją bardzo wiele indywidualnych ustaleń, począwszy od sposobu zapłaty po warunki, które determinują zapłatę w ogóle – mówi Robert Wasilewski. – Wiele z tych ustaleń bank wypłacający kredyt hipoteczny odrzuci od razu, przy innych z kolei klient będzie musiał się bardzo postarać, by bank, indywidualnie wyraził zgodę na ich realizację. Na jakie zapisy powinniśmy zwracać szczególną uwagę? Eksperci z Credit House Polska wymieniają najczęściej spotykane oraz kłopotliwe zapisy i jednocześnie podkreślają, że procedury różnią się w poszczególnych bankach.

 

Oceń artykuł
4,50 / 2 głosów
Co sądzisz na ten temat
Zaloguj się i skomentuj pierwszy
Polecamy Ci również

Zobacz także