Zakup mieszkania na rynku wtórnym

ciepła aranżacja mieszkania

Mieszkania pochodzące z tzw. rynku wtórnego kuszą nabywców nie tylko zdecydowanie niższą ceną, ale także – bardzo często – doskonałą lokalizacją oraz pożądanym charakterem wnętrz. Przy odrobinie szczęścia można bowiem natrafić na luksusowy apartament usytuowany w eleganckiej przedwojennej wilii.  

mieszkanie w blokuJednak zawsze, przed podjęciem decyzji o kupnie mieszkania, które było już użytkowane przez innego właściciela warto dokładnie przeanalizować wszelkie za i przeciw. Jeśli nie stracimy czujności i podejdziemy do sprawy racjonalnie – możliwe jest, że posiądziemy przyzwoite lokum za przysłowiowy bezcen.

Strona formalna

Oprócz tego, że cieszymy się niemal, jak małe dzieci z faktu, iż znaleźliśmy prawdziwą perełkę na szerokim rynku nieruchomości – należy jeszcze dokładnie przeanalizować i sprawdzić stan prawny mieszkania, którym jesteśmy zainteresowani. Lokalizacja w centrum miasta, bliskość przedszkola lub szkół dla naszych dzieci, na której tak bardzo nam zależy - może okazać się mało istotnym czynnikiem wobec pułapek, jakie mogą na nas czyhać w związku z planowaną transakcją. Dlatego też w każdej sytuacji przyjrzyjmy się dokładnie dokumentom, które przedstawia nam dotychczasowy właściciel mieszkania. Pamiętajmy nade wszystko, że pośpiech jest przeważnie złym doradcą. Zaś podpisywanie jakichkolwiek dokumentów wymaga ich wnikliwej analizy. Niestosowanie się do powyższej zasady zgubiło i doprowadziło do ruiny już wiele osób w tym kraju. Podpisanie umowy kupna – sprzedaży powinno odbywać się w dwóch etapach. Sporządzenie umowy finalnej powinno być poprzedzone sporządzeniem tzw. umowy przedwstępnej. Dobrze będzie, jeśli już na etapie wstępnych rozmów negocjacyjnych ustalimy, jakie wyposażenie pozostanie w mieszkaniu, a jakie zostanie z niego zabrane przez dotychczasowego właściciela oraz na jaki termin strony ustalają przekazanie mieszkania.

mieszkanie na sprzedażCzego żądać od dotychczasowego właściciela?

Trzeba zdawać sobie sprawę, że w Polsce wciąż panuje trend do pozostawania współmałżonków w jednej wspólnocie majątkowej. Zatem zgoda i chęć sprzedaży lokalu mieszkalnego jedynie ze strony jednego z nich - nie jest w świetle prawa wystarczająca. Oczywiście podczas negocjacji zbycia mieszkania małżonkowie nie muszą występować wspólnie, ale jeśli naocznie spotykamy się tylko z jednym z nich – warto zapytać o pełnomocnictwo ze strony drugiego. Pamiętajmy, że owo pełnomocnictwo powinno posiadać formę notarialną. Bez tego bowiem sfinalizowanie transakcji nie będzie możliwe. Ponadto – zwłaszcza w przypadku mieszkań odziedziczonych – często zdarzają się sytuacje, iż lokal ma kilku współwłaścicieli. Koniecznie trzeba dowiedzieć się ilu i żądać od sprzedającego przedstawienia pełnomocnictw do sprzedaży od każdego ze współwłaścicieli. Akurat na tym tle do konfliktów dochodzi najczęściej. Wystarczy bowiem, że jednemu z dalszych krewnych sprzedającego nie spodoba się ustalona cena mieszkania i do jego zbycia nie będzie mogło dojść.
Kolejną rzeczą, jaką warto się zainteresować jest udział sprzedającego w gruncie, na którym stoi interesujący nas budynek. W przypadku domów jednorodzinnych jest to przeważnie prawo własności do działki o określonej powierzchni, natomiast w przypadku mieszkań usytuowanych w budynkach wielorodzinnych – prawo współwłasności. W finalnej umowie zawsze powinien znaleźć się zapis o naszym prawie do gruntu.
Wprawdzie wiele może wynikać z wypisu z księgi wieczystej, ale pamiętajmy, że nie wszystkie zobowiązania sprzedającego muszą się tam znajdować w danym momencie. Dlatego też oprócz oczywistych i czytelnych obciążeń hipoteki wynikających z dokumentów – warto sprawdzić dodatkowo ilość zameldowanych w lokalu osób, stan zadłużenia mieszkania oraz zobowiązania sprzedającego wobec dostawców mediów. Trzeba także dociec, czy nie toczy się egzekucja komornicza z nieruchomości, która nas interesuje. Jest to bardzo istotne, ponieważ nieruchomością można rozporządzać po zajęciu komorniczym, a za istniejący dług odpowiada po zbyciu zarówno dłużnik, jak i nowy nabywca mieszkania.
Dodatkowo, warto dopytywać i żądać potwierdzeń na możliwość użytkowania pomieszczeń dodatkowych, tj. strychy, piwnice, pralnie, suszarnie, garaże, itp. W przypadku, jeśli dotychczasowy właściciel użytkował je jedynie na podstawie umów ustnych – możemy mieć problem z późniejszym dostępem do tych pomieszczeń. Prawo do ich wyłącznego lub wspólnego z innymi lokatorami użytkowania powinna określać umowa finalna. W przypadku całkowitej własności takich pomieszczeń- sporządza się oddzielną dokumentację kupna – sprzedaży.
W każdym przypadku należy skrupulatnie ustalić koszt utrzymania mieszkania. Nie warto opierać się jedynie na samych opowieściach właściciela, a dobrze jest poprosić go o przedstawienie zapłaconych rachunków z ostatniego okresu czasu, np. z trzech ostatnich miesięcy. Szczególnej analizie pod tym względem powinny zostać poddane lokale, które wyposażono w samodzielną instalację grzewczą. W takich przypadkach sam czynsz – to jedynie namiastka opłat, które przyjdzie nam realizować w przyszłości. Jeżeli instalacja grzewcza jest zasilana gazem ziemnym – żądajmy dodatkowo od sprzedającego pozwolenia na jej wykonanie. Sprawdźmy również na podstawie dokumentów wystawianych przez kominiarzy - drożność i brak zastrzeżeń uprawnionych osób do wentylacji w mieszkaniu. Jeżeli interesujące nas mieszkanie jest usytuowane w budynku starszym, np. kamienicy – dowiedzmy się, czy budynek wpisano do rejestru zabytków. Trzeba bowiem wiedzieć, iż każdy remont w takim lokalu wymaga uzyskania zgody na jego prowadzenie.

malowanie ścianNie wszystko widać gołym okiem...

Starsze mieszkanie wymaga przeważnie remontu i dostosowania go do indywidualnych potrzeb użytkownika. Z tym akurat liczą się niemal wszyscy, którzy zdecydowali się nabyć lokum na rynku wtórnym. Problem stanowi zakres wspomnianego powyżej remontu. Fakt, że do natychmiastowej wymiany nadają się mocno zużyte okna lub drzwi wejściowe – każdy zauważy bez większego trudu. Nie sposób też nie zwrócić uwagi na brudne ściany lub przestarzałą armaturę łazienkową. Są jednak takie wady lokali mieszkalnych, których gołym okiem nie wychwycimy. W przypadku starszych budynków zawsze warto dowiedzieć się ile lat ma istniejąca instalacja elektryczna, czy użytkowany pion kanalizacyjny dobrze radzi sobie z odbiorem ścieków, czy działanie przewodów kominowych lub wentylacyjnych nie budzi zastrzeżeń, itp. Na powyższe pytania niekoniecznie musi odpowiadać nam właściciel. Równie dobrze można zadać je sąsiadowi z góry lub z dołu. Obcy na ogół bywają bardziej prawdomówni w takich sprawach, bo nie mają w nich osobistego udziału i interesu finansowego. Czasem możliwe jest też pozyskanie w powyższy sposób informacji, które dotychczasowy właściciel za wszelką cenę stara się ukryć przed kupującym. Mogą one dotyczyć różnych kwestii, tj. hałaśliwego i kłopotliwego sąsiada, nieprzyjemnych zapachów wydobywających się niewiadomo skąd, różnego rodzaju przeróbek dokonanych przez właściciela na własną rękę w obrębie mieszkania i wielu innych, na temat których sprzedający unika rozmowy, jak przysłowiowego ognia. Musimy sobie bowiem zdawać sprawę, że niekiedy w budynkach wielorodzinnych ludzie zamieszkują pokoleniami. Są takie przypadki, że sąsiad o sąsiedzie wie więcej, niż jego najbliższa rodzina mieszkająca gdzieś indziej. Wprawdzie mawia się, że plotkom nie ma co wierzyć, ale z drugiej strony – co nam szkodzi zaczerpnąć języka...

przygotowane mieszkanie do sprzedaży„Przygotuję mieszkanie do sprzedaży...”

Jeśli wśród amatorów super okazji zdarzających się podczas nabywania mieszkań na rynku wtórnym jest choć jedna osoba, która nie natknęła się w polskich mediach na treść zacytowanego powyżej ogłoszenia – to oznacza to, że jesteśmy całkowicie nieświadomymi nabywcami. Moda na „wyszykowanie” mieszkania pod odpowiedniego kupca przywędrowała do Polski z zachodu i trik jest obecnie stosowany coraz powszechniej. Praktyki w powyższym zakresie są prowadzone zwłaszcza w większych miastach, w przypadku lokali trudniejszych do zbycia i takich, które nie zachwycają swym naturalnym wyglądem kupującego. Wówczas wynajmuje się specjalistę od aranżacji pomieszczeń, najtańszą ekipę remontową, kupuje najtańsze na rynku materiały i prowadzi do nadania lokalowi pożądanych efektów wizualnych.
Na pytanie, czy jest to uczciwe nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Na zachodzie do takich metamorfoz podchodzi się ze zdecydowanie większą starannością i przeprowadza je solidniej. W Polsce natomiast – rządzi prawo: „wolność Tomku, w swoim domku”. Remont starego mieszkania przeprowadzony po najniższych kosztach nie jest najlepszą perspektywą dla nowych właścicieli. Zakrycie, a nie usunięcie defektów może ich bardzo szybko rozczarować i spowodować dodatkowe koszty. Dlatego też nie dajmy się zwieść urokowi, jaki panuje w niektórych polskich mieszkaniach. Owszem, powinno tam być czysto i schludnie, ale nadmiar wysiłku aranżerskiego zawsze powinien nas poważnie zastanowić. Ponadto oglądając konkretne mieszkanie – nie jest wcale tak trudno obejrzeć ścianę za kanapą lub meblościanką. Nie trudno jest też sprawdzić, jak funkcjonuje wyglądająca na zabytkową – bateria oraz, czy zapach świeżości, to faktycznie zapach pochodzący z pobliskiego parku.

Okazja, a „okazja”

Z propozycji biur nieruchomości, oferujących mieszkania pochodzące z rynku wtórnego w Polsce korzysta się stosunkowo chętnie. Wśród klientów prym wiodą ludzie młodzi, którzy nabywają lokum, jako swoje pierwsze. Bardzo często też zdarza się, że inwestycje te są kredytowane w większej części swej wartości. Nie istnieje jednak w powyższym zakresie żadna spójna zasada. Z wtórnego rynku nieruchomości korzystają także biznesmeni oraz osoby starsze, które pozbywają się dużych domów na rzecz mniejszego i tańszego w trzymaniu mieszkania.
We wcześniejszym okresie polski rynek nieruchomości wtórnych uchodził za coś gorszego i nie był akceptowany przez pewną część społeczeństwa. Obecnie jest tak, że w obniżonej cenie można nabyć lokum w budynku zbudowanym w nowoczesnej technologii, świetnie wyposażone i dobrze usytuowane. Rynek wtórny to dzisiaj nie tylko stare kamienice bez centralnego ogrzewania i nielubiane przez większość Polaków – bloki z wielkiej płyty. Często zdarzają się naprawdę znakomite okazje kupna nowoczesnego mieszkania w dość przystępnej cenie. Jednak, kiedy okazja jest faktycznie okazją? Specjaliści twierdzą jednogłośnie, iż jest to kwestią względną i całkowicie zależną od indywidualnych upodobań klienta. Kryteriów poszukiwania mieszkań jest wiele. Jedni szukają ich według metrażu, inni według liczby pokoi, jeszcze inni według określonej lokalizacji. Fakt, że dla jednego człowieka coś jest stosunkowo drogie – nie oznacza, że takim będzie także dla innego. Kwestia tzw. okazji nie może zostać zatem w tym zakresie rozeznana jednoznacznie. Niezaprzeczalny pozostaje jedynie fakt, że nie można dać nabić się w przysłowiową butelkę, a aby temu zapobiec – należy zawsze myśleć racjonalnie.

Oceń artykuł
5,00 / 2 głosów
Co sądzisz na ten temat
Zaloguj się i dodaj swój komentarz

Autor: Agnieszka Jaros

Zdjęcia: freshome

Polecamy Ci również

Zobacz także